서울 지하철 1호선과 6호선 환승역인 석계역 1번 출구로 나와 석계로1길을 따라 안쪽으로 들어가니 양쪽으로 흰색 펜스가 눈에 띈다. 오른쪽은 노원구 월계동 487-17번지 일대를 재건축한 ‘월계중흥S클래스’ 부지로 아직은 공사가 시작되지 않은 모습이다(2026년 2월 시작 예정).
월계중흥S클래스 부지를 지나 석계로9길을 따라 좁은 골목으로 들어가니 한눈에 봐도 오래된 중층 규모 아파트 단지가 눈에 들어온다. 1983년 준공해 43년이 지난 ‘월계동신아파트’다. 총 7개동, 864가구로 구성된 이곳은 요즘 노원구에서 가장 주목받고 있다.
바다신2릴게임일단 입지가 좋다. 석계역 역세권 단지다. 노원구에서 가장 남쪽에 위치한 아파트로 도심과 가깝다는 점도 매력적이다. 장위뉴타운과 인접했으며 동북권 교통 중심지인 청량리역도 가깝다.
월계동신은 오래전부터 재건축 사업을 준비했다. 2021년 6월 사업시행인가를 받고 2022년 HDC현대산업개발을 시공사로 선정하는 등 사업 마무리가 바다이야기게임방법 눈앞에 있는 듯했다. 순항하던 사업이 멈춘 것은 2024년 3월부터다. 시공사가 3.3㎡당 공사비를 540만원에서 657만원으로 올리기로 해 갈등이 불거지기 시작했다. 공사비 증액에 반발한 조합원이 조합장 등 집행부를 해임했고 해임된 조합장과 임원은 총회 절차를 문제삼으며 소송전이 이어졌다.
잠시 얽혔던 실타래는 2025년 들어 조금씩 풀 바다이야기무료머니 리기 시작했다. 새로운 조합장이 선출돼 조금씩 사업이 정상화되고 있다.
최근에는 반가운 소식도 들려왔다. 노원구청은 ‘월계동신아파트 재건축 정비계획’에 사업성 보정계수를 반영해 변경 고시했다. 이번 변경의 핵심은 사업성 보정계수를 적용해 허용용적률을 높인 것이다. 사업성 보정계수는 사업성 낮은 단지의 사업 환경을 개선하기 위해 용적률 인센 바다이야기프로그램다운로드 티브에 보정값을 부여하는 제도다. 토지 가격이 낮을수록 보정계수가 높아진다.
월계동신아파트는 보정계수 최대치인 2.0을 적용받았다. 보정계수가 높을수록 허용용적률은 높아진다. 이에 따라 허용용적률은 199%에서 217.09%로 높아졌다. 임대주택 기부채납(공공기여) 없이도 법적 상한용적률까지 재건축이 가능해졌다는 평가가 나온다.
바다이야기2 월계동신아파트는 지하 4층~지상 25층, 14개동으로 조성될 계획이다. 기존 864가구에서 1060가구로 늘어날 예정이다. 기부채납으로 계획된 임대주택 66가구는 모두 분양 물량으로 전환할 수 있게 됐다. 주민의 추가 분담금 부담도 다소 줄어들 전망이다.
답보 상태였던 재건축 사업이 2025년부터 정상화되고 있다는 소식이 전해지면서 월계동신 가격은 빠르게 상승 중이다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 월계동신 전용 107㎡는 2025년 10월 8억4000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 재건축 사업이 한창 진행 중이던 2020년만 해도 같은 면적 매물이 7억원 중반대에 거래됐지만 이후 거래가 뚝 끊겼다.
월계동 A공인중개사사무소 관계자는 “2025년 10·15 부동산 대책 후 거래가 뜸해지긴 했지만 이주가 임박했다는 소식이 전해져 주민들 기대감이 높아졌다”며 “입지가 워낙 좋고 철로 맞은편 서울원아이파크가 입주하면 덩달아 월계동신 가치도 인정받을 것”이라고 내다봤다.



정부가 재건축 안전진단 면제·용적률 완화 등을 내용으로 하는 노후계획도시 특별법 적용 대상을 확대하기로 했다. 사진은 노후계획도시 특별법 적용 대상인 서울 노원구 상계동 일대 모습. (연합뉴스)



사업성 낮았던 노원의 반전

보정계수 조정 통해 사업성 높여
서울 노원구 정비사업이 조금씩 윤곽을 드러내고 있다.
노원구는 서울에서 30년 이상 노후주택 비율(43.2%)이 가장 높은 지역 중 하나로 꼽힌다. 도봉구(49.2%)와 종로구(43.2%)를 제외하면 노원구보다 노후주택 비율이 높은 자치구는 없다. 노원구 아파트의 또 다른 특징은 상당수가 중소형 면적 중심으로 구성됐다는 점이다. 가구 수 대비 아파트 대지 면적이 넓지 않다. 결국 가구당 대지지분이 낮고 기본 용적률이 높아 전반적으로 재건축 사업성이 떨어지는 단지가 많았다.
하지만 서울시에서 ‘사업성 보정계수’란 제도를 도입해 분위기가 달라졌다. 보정계수는 서울 평균보다 땅값이 낮은 재건축·재개발 사업지 일반분양 물량을 늘려주는 제도다. 보정계수는 1.0~2.0 범위에서 적용되며 보정계수가 클수록 허용용적률이 높아진다. 보정계수가 1.5 이상이 되면 비교적 높은 수치로 평가받는다.
노원구 내 주요 재건축 단지나 재개발 구역 중 상당수는 높은 보정계수를 적용받으면서 노원구 정비사업도 활기를 찾기 시작했다. 진행 중인 정비사업이 원활히 마무리되면 노원구는 기존 7만6000가구 규모에서 10만가구 이상이 거주하는 중산층 주거지역으로 거듭날 전망이다.
노원에 10만가구 공급 기대감
개발 호재 많지만 규제 극복 과제
노원구는 ‘상계보람아파트 재건축 정비계획 수립·정비구역 지정(안)’에 대한 주민공람을 2026년 1월 20일까지 실시한다고 밝혔다.
상계보람아파트는 노원구에서 가장 규모가 큰 단지 중 하나다. 1988년 준공한 이 단지는 총 21개동, 최고 15층, 3315가구로 구성됐다. 7호선 마들역과 4호선 상계역 사이에 자리 잡았다. 노원구에서는 일명 ‘미미삼’으로 불리는 월계미륭·미성·삼호(3930가구), 중계그린(3481가구)에 이어 3번째로 규모가 크다. 상곡초·은곡초·청원고·청원여고 등 학교와 맞닿아 있고 중계동 학원가도 가깝다. 단지는 2024년 재건축 안전진단을 통과한 뒤 재건축 신속통합기획을 신청하는 등 본격적으로 사업에 나섰다. 또 서울시 신속통합기획 자문과 조치계획 검토에서 나온 사항을 계획안에 반영해 노원구에 재건축 정비계획 입안을 제안했다.
공람자료에 담긴 재건축 계획안에 따르면 상계보람아파트는 사업성 보정계수 1.8을 적용받을 것으로 예상된다. 보정계수 1.8을 적용한 허용용적률은 299.99%. 이에 따라 상계보람아파트를 최고 45층, 총 4483가구로 짓는 방안이 제시됐다. 이 중 일반분양 물량은 약 852가구다. 만약 계획안처럼 사업이 진행될 경우 상계보람아파트는 이르면 2026년 초 정비구역으로 지정될 것으로 기대된다.
2024년 사업시행인가를 받은 후 추가분담금 문제로 어려움을 겪던 상계주공5단지도 보정계수 2.0을 적용받는다. 일반분양이 101가구 증가해 조합원 1인당 추정 분담금은 7000만원 정도 줄어들 것으로 기대된다. 상계주공5단지는 2025년 9월 한화 건설부문을 시공사로 선정한 후 최고 35층, 996가구로 재건축하는 사업에 시동을 걸었다.
노원구 내 재개발 구역도 눈에 띄는 변화가 감지된다.
공공지원 조합 직접설립 제도를 통해 사업을 추진 중인 ‘상계5동 재개발’은 보정계수 1.96을 적용받았다. 공공지원 조합 직접설립 제도는 추진위원회 단계를 생략할 수 있어 사업 속도가 빨라진다는 것이 장점이다. 높은 보정계수를 통해 허용용적률 인센티브는 20%에서 39.2%로 늘어났다.
상계1구역은 2025년 12월 23일 재개발 사업의 8부 능선이라는 관리처분계획을 인가받았다. 이르면 2027년 6월부터 철거가 예상된다. 상계5구역은 2025년 12월 서울시 통합 심의안을 통과해 사업 속도를 높이고 있다.
이미 철거에 들어간 단지도 있다. 상계마들아파트는 2025년 11월 해체 공사를 시작했으며 하계5단지는 2026년 1월 해체에 들어간다. 두 단지는 준공 30년 이상 된 공공임대주택이다. 용도지역 상향과 용적률 확대 등을 통해 고밀도 개발을 추진 중이다. 중계 백사마을은 2025년 12월 1일 기공식을 열고 잔여 해체 공사를 하고 있다. 2026년 4월 착공 예정이다.
노원구 전 지역에 걸쳐 정비사업이 동시다발적으로 진행돼 향후 전망에 관심이 쏠린다. 노원구는 여러 개발 호재가 있다. 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 석계역을 통과한다. 창동차량기지 주변에는 주거·업무·문화 시설을 갖춘 복합개발이 진행 중이다.
노원구 전역에서 정비사업이 활발히 진행되지만 최근 착공한 단지는 대부분 공공임대주택이라 민간 중심으로 사업을 성공적으로 마무리한 사례는 많지 않다. 다만 새롭게 변경된 지구단위계획에 따라 10만가구 아파트가 새롭게 들어서면 노원구는 동북권 주거 중심지로 재평가받을 전망이다.




[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2342호 (2026.01.07~01.13일자) 기사입니다]
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