그래픽=정서희


종합부동산세(종부세) 등 부동산 보유세를 늘리면 월세가 급등한다는 실증 분석 결과가 나왔다. 집주인들이 보유세를 임차인에게 전가하는 효과가 나타난다는 것이다. 분석 결과에 따르면 종부세가 도입된 노무현 정부(2003~2008년) 시기에는 월세가 20% 넘게 올랐다. 종부세가 확대·강화된 문재인 정부(2017~2022년) 시기에도 30% 넘는 월세의 동반 상승이 나타났다.
종부세는 노무현 정부 시기인 2005년 1월 5일 제정됐고, 이명박 정부가 들어선 2008년 9월 1일 모바일바다이야기 ‘9·1 세제 개편안’에 따라 세 부담이 완화됐다. 그러나 문재인 정부가 이후 2018년 9월 13일 ‘주택시장안정화대책’, 2019년 12월 16일 ‘주택시장 안정화 방안’ 등을 거치며 다시 세율이 높아졌다.
28일 학계에 따르면 이창무 한양대 교수 연구실은 27일 ‘이재명 정부 초기 부동산시장 현황 및 정책 진단’ 연구를 국회에 공개했 야마토게임 다. 이 연구는 종부세의 월세 전가 효과를 알아보기 위해 2005년부터 2022년까지 서울·경기·인천의 종부세 징수액과 2006년부터 2023년까지 월세 지수 및 월세 시계열 자료를 분석했다.
종부세 징수액과 월세의 관계만을 알아보기 위해 주택 공급 및 수요, 거시경제 등은 통제 변수로 영향을 배제했다. 또 월세 수준은 부동산R114의 월 릴게임방법 세 지수와 국토부에 등록된 실거래가를 통해 자체 산정한 실거래가 지수 2가지로 별도 측정했다. 부동산R114 월세지수와 실거래가 지수 모두 2011년 1월 월세를 기준치인 100으로 보고 상대적 수준을 측정한 지표다. 다만 종부세 징수액 통계를 2022년 말까지만 사용해 이 이후의 월세 상승률에 대해서는 분석하지 못한 한계가 있다.
이 교 릴게임예시 수에 따르면 도입 원년인 2005년 서울시의 종부세 징수액은 289억원이었지만 2006년에는 3824억원까지 늘었고 2007년에는 9037억원으로 1조원에 육박했다. 2008년에는 6107억원이 징수됐다. 2008년 종부세 징수액 감소는 글로벌 금융 위기와 이명박 정부의 세액 감소 정책(9·1 세제 개편안)의 단계적 적용 등의 영향이다. 2005년부터 20 오리지널바다이야기 08년까지 총징수액은 1조9259억원이다.
서울의 부동산R114 월세 지수는 2005년 1월 79.80이었다. 그러나 2006년 12월에는 80.70이 됐고 2007년 12월에는 90.05로 올랐다. 또 이듬해인 2008년 말에는 96.18까지 상승했다. 이 기간 지수 상승률은 20.5%(16.38포인트)이다.
같은 기간 경기도 종부세 징수액도 2005년 60억원에서 2006년 1073억원으로 늘었고 2007년에는 2849억원이, 2008년에는 1650억원이 징수됐다. 총징수액은 5632억원이다. 이 기간 경기도의 부동산R114 월세 지수도 2005년 1월 82.91에서 2008년 말 97.73으로 17.8%(14.82포인트) 상승했다.
노무현 정부 시절 종부세 도입과 강화 이후 서울, 경기 월세는 20%가량 상승한 셈이다. 이창무 교수는 “월세 거래 가격을 분석, 판단한 결과 종부세가 월세 급등으로 이어지는 움직임이 드러난다”고 설명했다.



서울 한 부동산 중개업소 모습. / 뉴스1


문재인 정부에서도 비슷한 양상이 나타났다. 문 정부는 2017년 5월 출범해 ‘9·13 부동산 대책’ ‘12·16 부동산 대책’ 등을 내놓으며 종부세 세율 증가 등 규제 강화책을 사용했다. 이런 기조는 윤석열 정부가 들어서 2022년 세제 개편(안)을 확정(2022년 7월 21일)하며 다주택자 종부세율을 인하하고 기본 공제 금액을 상향할 때까지 이어졌다.
문재인 정부 집권 이듬해인 2018년 서울 종부세 부과액은 2754억원이었지만 2019년에는 6193억원으로 증가했고 2020년(9965억원), 2021년(2조3741억원)에도 세수는 계속 늘었다. 이 기간 총 징수액은 4조2655억원이다.
부동산R114 월세 지수는 2018년 1월 103.74로 기준 연도인 2011년 1월보다 소폭 높은 수준이었다. 그러나 종부세 강화 이후인 2021년 12월에는 114.36으로 상승했고 문재인 정부 마지막 해인 2022년에는 123.46까지 올랐다. 이 기간 누적 월세 지수 상승률은 19.0%(19.72포인트)다.
이 교수 연구실이 국토부 실거래가를 토대로 자체 산정한 실거래가 지수를 봐도 월세 급등은 확인됐다. 2018년 1월 월세 실거래가 지수는 96.39로 기준 연도인 2011년 1월보다 낮은 수준이었다. 그러나 2022년 12월에는 이 지수가 127.32까지 올랐다. 누적 상승률은 32.08%(30.93포인트)다. 2018년 월세 100만원을 내고 살았던 사람이 2022년 말에는 월세 132만원을 내야 했다는 의미다.
이 교수는 “노무현 정부 시기 종부세 도입과 강화는 20%에 가까운 월세 급등을 초래했고 문재인 정부 시기 종부세의 재강화는 실거래가 지수로 30~40%의 월세 급등세를 초래했다”고 밝혔다. 이 교수는 “종부세 징수액을 2022년 말까지 통계를 활용해 분석해 윤석열 정부의 감세안 발표 후 서울 등 일부 지역의 월세 상승 추세를 분석하지는 못했다”고 설명했다. 그는 “다만 최근 월세 상승은 종부세 요인뿐 아니라 정부의 대출 규제 등 다른 규제의 영향이 상승 효과를 만들어 낸 것으로 예상한다”고 했다. 이 연구는 27일 오후 국회 의원회관에서 열린 ‘부동산 정책 이대로 괜찮은가?’ 정책 세미나의 기조 발제로 공개됐다.
부동산 업계 관계자는 “집주인들이 정부의 보유세 강화 시기에는 세 부담을 세입자에게 전가하는 경향이 강하고 이런 이유로 보유세 강화가 월세 상승으로 이어지는 것”이라고 했다.
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