■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 02월 11일 수요일
■ 대담 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
- 10~20조원 추경 거론..올 법인세수·증권거래세·반도체 기업 근로소득세 증가 예상, 초과세수로 10조원 정도 재원 마련 가능
- 반도체 활황으로 올 경제성장률 2% 전망, 잠재성장률과 비슷해 경기침체 아냐..5조원 이상 국채 발행에 의구심 '이례적 상황'
- 여유 세수로 나라빚 안갚고 추경을 다푼다? 물가 야마토무료게임 상승→국채가격 하락으로 금리상승→환율상승 등 부작용 주의해야
- 日 사나에노믹스 본격화, 막대한 재정지출 확대로 엔저 예상, 日과 수출 경합도 높은 韓수출 산업 영향, 환율 상승도 가속화, 수입물가 상승 우려
- 세입자 낀 다주택자 매물 사는 무주택자 '2년 실거주 유예', 다주택자 매물 위한 불가피한 조치..정부의 야마토게임다운로드 '궁여지책'
- 합법적 '갭투자' 열어준단 비판도
- 문제는 5월9일 이후 양도세 중과 시행될 경우 '매물잠김' 현상 우려
- 李대통령 '매입임대 4만2천호', 모두 매물로 나온다는 보장 없어..서울 주택공급 장기 평균의 53%에 불과, 집값 안정? 의문
- 부동산감독원 설치법 사이다쿨 발의, 영장없이 민감정보 열람? 개인정보 침해 소지..국토부 금융위 금감원 있는 상황에 '옥상옥' 우려도
- '주식 팔아 강남 집샀다!..38%가 강남 3구'
- 대출규제로 자산 없는 사람들 서울에 집사기 어려워진 현실에서 '주식 부동산' 머니무브, 향후 집값 상승시 자산 격차 더 키울 수도
* 아 백경게임 래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.







◆ 조태현 : 다주택자들에게 퇴로가 생긴 걸까요? 양도소득세 중과 유예 종료가 바다이야기게임 석 달 앞으로 다가왔는데요. 세입자 낀 매물은 팔래도 팔수가 없는 상황이었죠. 결국 정부가 잔금과 등기 시한을 한 달 더 늦추고요. 새 입주자에게는 기존 세입자의 전세 계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 유예해 주기로 했습니다. 시장의 움직임이 중요할 것 같은데요. 워낙 증시가 오르다 보니까 이 증시가 부동산 시장으로 자금이 옮겨온 것이 아닌가 이런 우려도 커지고 있습니다. 이런 통계 자료도 있기도 하고요. 우리 정부가 그리는 그림과 달라 보이는데, 왜 이런 현상이 발생하고 있는지 그리고 정부의 벚꽃 추경 가능성에 대한 이야기까지 한번 종합적으로 살펴보겠습니다. 오늘은 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께 하겠습니다. 교수님 어서 오십시오.
◇ 석병훈 : 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 교수님 하면 거시 경제 분야의 부동산 전문가라고 평가를 받고 있잖아요. 그래서 오늘도 부동산 한번 여쭤보도록 하겠습니다. 이재명 대통령의 SNS가 연일 불을 뿜고 있는 이런 상황인데요. 일단은 내일 대책이 나온다고 하는데, 양도세 중과 배제가 적용되는 계약 체결일과 잔금일이 한 달씩 더 연장을 한다고 해요. 그래서 강남 3구, 용산구도 같은 기존 토허제 구역은 9월 9일까지 잔금을 치르면 되고, 10.15 대책으로 새롭게 묶인 나머지 곳들은 11월 9일까지 잔금을 마무리하면 된다는 겁니다. 기존에는 5월 9일까지 하라 해서 약간 후퇴를 한 셈인데 이걸로 충분해요?
◇ 석병훈 : 실제로 매매하는 입장에서는 이 정도 가지고 충분하지 않다고 느낄 가능성도 있지만요. 정부 입장에서는 그래도 현장의 요구를 일부 수용한 측면이 있다고 보여집니다. 특히, 강남 3구하고 용산구 같은 경우는 기존에는 잔금 및 등기 유예 기간을 3개월만 연장해 주겠다고 얘기를 했었는데, 실제로 토지 거래 허가 구역 내에서 허가 승인이 난 다음에 잔금 조달하고 실입주까지 4개월 정도 시간이 걸립니다. 그래서 이거랑 맞지가 않다는 주장이 있었고, 이것이 반영이 돼서 강남 3구와 용산구를 4개월로 잔금 및 등기 유예 기간을 연장해 준 것은 그래도 바람직한 방향으로 간 것이라고 보고 있고요. 그렇지만 여전히 4개월과 6개월 안에 실거주를 해야 된다. 매각 잔금을 치르고, 이런 것은 상당히 이 부동산 거래에 있어서 거래 비용을 높이는 그런 측면은 있다고 봅니다.
◆ 조태현 : 4개월 6개월 안에 이거 하는 게 쉬운 일은 아니기 때문에, 시장의 목소리를 어느 정도 반영을 하긴 했지만 근본적인 대책이 될지는 잘 모르겠습니다. 다주택자가 세입자를 낀 집을 팔기가 워낙 어렵다 보니까 발만 동동 구르는 그런 분위기가 있긴 했거든요. 그래서 하나 나온 게 무주택자가 세입자가 낀 다주택자의 집을 살 때는 최대 2년 실거주 의무를 유예한다는 거예요. 이거 듣고 나서 다주택자 매물 받아서 투기성 비거주 1주택자를 만들겠다는 건가 이런 생각이 들었는데, 어떻게 됐건 퇴로가 열리긴 열린 겁니까?
◇ 석병훈 : 그렇죠. 정부에서 부동산 가격을 안정시키려고 집중적으로 타겟으로 하는 서울의 핵심지, 강남 3구나 용산구 같은 지역에 다주택자들 입장에서는 집을 팔려고 해도 다주택자다 보니까 기존에 가지고 있는 매물에 세입자가 있을 가능성이 크죠. 그러면 주택임대차보호법 때문에 세입자를 내보내지 않으면 실거주할 매수자가 매수를 할 수가 없으니까, 팔 수 없는 상황이었습니다. 그런데 이것을 고려해 가지고 무주택자에 한정해 가지고 세입자가 있는 주택을 매수할 경우에는 기존 임대차 계약이 종료될 때까지, 우리가 관행적으로 봤을 때 2년이죠. 최대 2년까지는 실거주 의무 유예한다는 것은 그나마 다주택자들의 매물을 내놓게 하기 위한 불가피한 조치였다고 보이고요. 그렇지만 지적하신 것처럼 실제로 실거주 의무 유예를 준다는 것은 결국은 갭 투자를 허용하는 것이 아니냐.
◆ 조태현 : 맞아요. 그게 궁금했던 거는 것이죠. 투기성 비거주 1주택자를 만드는 거 아니냐고 말씀을 드렸던 거는 결국에는 합법적인 갭투자의 길을 열어준 것이 아니냐 이걸 여쭤보고 싶었던 거거든요.
◇ 석병훈 : 그런 측면도 있다고 생각합니다. 왜냐하면 서울의 부동산 가격이 5월 9일까지만 해도 다주택자들의 매물이 일부 나옴으로써 주택 가격이 조정될 여지는 있지만요. 5월 9일 이후부터가 문제거든요. 그래서 5월 9일 이후부터는 양도세가 중과되니까 다주택자 매물은 잠기고 그다음에 여전히 서울의 신규 공급이 절벽에 다다를 거라는 변함이 없잖아요. 5월 9일 이후부터 주택 가격이 급등할 것으로 예상이 되니까 만약에 내가 투자를 하고 싶은데, 집을 사고 싶은데 완전히 거액을 다 지급할 여력이 없으면 상당히 임대차 계약의 잔여기간이 긴 매물 위주로 갭만 내고 살 수 있는 무주택자라면 사고 나서 앞으로 주택 가격 상승 위험에 대비를 하는 이런 전략은 가능하다고 보입니다.
◆ 조태현 : 올바른 정책 방향입니까? 맞습니까?
◇ 석병훈 : 글쎄요. 무주택자에 한정 지은 것은 그래도 투기를 다주택자들이 투기하는 것을 막고 실수요자를 보호하겠다는 취지에서 나오는 현실적인 궁여지책이라 보입니다.
◆ 조태현 : 이재명 대통령께서 말씀하신 또 하나가 등록 임대주택, 매입 임대 이 부분에 대해서도 계속 연일 말씀을 하고 계시거든요. 전국의 민간 임대 가운데 서울 아파트는 4만 2,500가구밖에 안 된다는 기사를 공유를 하면서 이거 적은 거 아니라고 말씀을 하셨더라고요. 맞습니까? 4만 2,500가구가 나오면 주택 공급 확대에 실질적인 도움이 되는 겁니까?
◇ 석병훈 : 서울 같은 경우는 워낙 입지가 좋으니까 수요가 많이 몰리는 지역이고요. 그리고 공급은 재건축·재개발을 이용해서 하지 않으면 빈 땅이 없기 때문에, 신규 주택 공급은 어려운 상황입니다. 재건축·재개발 규제를 풀어줄 생각이 없기 때문에, 현 정책 기조상에서는 아직 그런 발표가 없었죠. 그러면 결국은 기존 주택을 더 많이 팔게 만드는 수밖에 없는데, 대통령이 지적한 것은 서울의 매입 임대 재고인 약 4만 4,275호 아파트 같은 경우 전체 2024년 말 기준으로 15%인데요, 서울의 매입 임대 재고에. 이것을 갖다가 매도를 유도해서 서울에 기존 주택의 공급이라도 늘려서 집값을 안정시키겠다는 취지입니다. 그런데 4만 5천호가 다 나온다는 보장도 없죠. 다 나온다는 보장도 없고, 4만 5천호가 나온다고 해도 제가 계산한 바에 의하면 서울의 신규 공급이 장기 추세 대비 2027년부터 빠르면 절반 수준으로 내려가는데, 지난번에 6만 호를 원래 공급을 하겠다는 대책도 있었습니다. 6만 호를 더해봤자 장기 평균의 53% 이 정도에 불과해 가지고 4만 4천호 정도 가지고 매물로 다 나온다는 보장도 없고요. 서울의 집값을 안정시키기는 크게 안정시키기는 쉽지 않다고 생각합니다.
◆ 조태현 : 참 서울은 그런 것 같아요. 40만 가구를 공급을 해줘도 공급이 부족할 것 같기는 해요. 워낙 수요가 많기 때문에, 어찌 됐건 이런 상황 속에서 여당 쪽에서도 움직임이 있습니다. 부동산 감독원 설치법을 발의를 했는데요. 내용 보고 진짜 괜찮나 라는 생각도 들었거든요. 불법 행위를 직접 조사할 수 있고, 조사 대상자의 출석이나 진술을 요구할 수 있고, 서류 제출 요구권도 갖고, 영장 없이 개인 정보도 볼 수 있고, 여기서 궁금한 점이 이거예요. '너무 과한 권한을 주는 것이 아닌가?', '이미 이런 권한들을 각 부처가 하고 있잖아요. 뭐가 다른 거지?' 이 두 가지에서 의문이 있거든요.
◇ 석병훈 : 그런 쪽에서 야당이 주로 비판을 하고 있는 측면이 있고요. 저도 일정 부분 타당하다고 보입니다. 왜냐하면 영장이 없이 민감한 개인 정보들을 조사 단계에서 열람을 할 수 있는 권한이 주어졌다는 것은 개인 정보를 보호하는 것을 침해하는 소지가 있기 때문에, 그 부분에 대해서 우려를 지적할 수는 있다고 보여지고요. 기존에 이미 국토부, 금융위, 금융감독원 등 여러 정부 부처에서 감독을 하고 있었습니다. 감독이 있는 상황에서 부동산 감독원을 만들면 옥상옥이 되는 것이 아니냐. 그래서 지나친 규제로 부동산 가뜩이나 거래에 있어서 거래 비용이 커질 가능성이 있다고 보여지기 때문에, 그런 부분에 대해서는 야당과 향후 논의하는 과정에서 보완이 필요하다 생각합니다.
◆ 조태현 : 참 어려운 문제이긴 해요. 사찰같이 느껴지기도 하는데 부동산이라는 시장이 워낙 특수성을 갖고 있기 때문에, 무조건 틀렸다고 막 말 못하겠고, 이건 복잡한 문제인데 너무 가볍게는 안 갔으면 좋겠습니다. 이런 상황 속에서 하나 걱정이 되는 게 최근에 주식 가격이 많이 오르다 보니까요. 어찌됐건 전반적인 주식 시장에 들어온 사람들의 자산이 늘었잖아요. 이 자산들이 부동산 시장으로 가는 것이 아닌가하는 우려가 있어요. 실제로 자료가 통계가 있기 때문에 말씀을 드리는 건데, 이 통계가 어떤 겁니까?
◇ 석병훈 : 국회 국토교통위 소속의 김종양 의원실에서 국토교통부의 서울 주택 매수 자금 조달 계획서를 집계한 자료입니다. 그 결과에 따르면요. 6.27 대책 작년에 이재명 정부의 첫 부동산 정책이었는데, 6.27 대책이 시행된 직후 작년 7월부터 12월까지 서울 주택 매수에 활용된 주식 채권 매각 대금이 2조 948억 원이나 된다는 사실이 나온 것이죠. 그리고 올해 1월까지로 그것을 넓힐 경우, 2조 3966억 원이 주식 채권을 매각한 대금으로 서울 주택을 구매하는 데 썼다. 그리고 주목할 만한 것은 이 중에서 38%가 강남 3구에 집중이 됐다는 것입니다. 그래서 이것은 우리가 알다시피 주식으로 돈을 벌면 그다음에는 부동산 시장으로 차익이 옮겨갈 것이라는 것을 데이터가 입증해 주고 있다는 것으로 생각이 되고요. 실제로 자산 포트폴리오의 수익을 극대화하는 차원에서도 주식에만 자산 포트폴리오 비중이 지나치게 크면 주가가 조정받고 이랬을 때 큰 손실을 볼 수가 있습니다. 그렇기 때문에 우리나라의 특히 강남 3구 같은 핵심지의 부동산 가격은 떨어지는 적이 별로 없죠. 대기 수요가 워낙 탄탄하기 때문에, 그래서 일종의 하방 경직성이 있는 안전 자산으로 인식이 돼 왔고, 그러면 주식으로 큰돈을 벌었으면 그것을 실현해서 안전 자산에 투자를 하는 것은 자산 포트폴리오 수익 극대화 측면에서도 합리적인 투자 전략입니다. 그래서 이것을 의도적으로 막거나 비판할 수는 없는 일이고요. 그런데 한 가지 더 우려되는 점은 무엇이냐면 대출 규제를 강화하니까 자산이 없는 사람들은 서울에 집을 사는 게 어려워지지 않았습니까?
◆ 조태현 : 그럼 돈 구할 때가 은행이 안 되니까 주식에서?
◇ 석병훈 : 그렇죠. 그런데 주식 자산이 많았다든지, 원래 자산가들만 오히려 서울에 집을 사고 나중에 집값 상승 시에는 자산 격차가 더 커질 수 있는, 자산 불평등이 더 커질 수 있는 그런 우려가 제기되는 상황입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 다음 이슈로 한번 가보도록 하겠습니다. 거시경제 전문가를 모셨기 때문에, 거시경제 이야기를 해보자면 지난해 국세 수입이 1년 전보다 37조 4천억 원이 늘었다고 해요. 국세 수입 잘 됐는데, 어떤 게 영향을 준 건가요? 법인세인가요?
◇ 석병훈 : 법인세 같은 경우는 법인세를 내는 기업들의 실적 개선이 있었죠. 삼성전자나 SK 하이닉스 같은 경우는 실적이 크게 개선이 됐기 때문에, 이걸로 법인세 수가 크게 늘어난 것이 가장 큰 영향이라고 보여집니다.
◆ 조태현 : 기업 실적이 좋아지면서 법인세가 늘고, 이런 것들이 전반적인 국세 수입으로 연결이 된 건데, 세수 여건이 좋아지니까 이재명 대통령이 추경을 슬슬 말씀을 하시더라고요. 1-2월부터 추경 얘기를 듣고 있어서요. 그래서 시장에서도 '벚꽃 추경론'이 나오고 있는데, 아주 근거가 없는 게 아닌 게 추경을 하기 위해서 국채를 발행한다든가 이런 게 아니라 여유 세수로 하면 할 수 있는 거잖아요. 어떤 상황으로 봐야 되는 거예요?
◇ 석병훈 : 낙관적인 시나리오 하에서는 반도체 기업들이 실적이 개선이 됐고요. 작년도 실적을 기준으로 올해 법인세를 납부하니까, 거기다가 법인세율을 1% 포인트씩 인상하지 않았습니까? 그렇기 때문에 법인세 수입이 증가할 것으로 예상이 되고, 증시가 활황이 되니까 증권거래세 역시 세수가 늘어날 것이다. 그다음에 반도체 기업들이 성과 상여금을 줄 거니까 근로자들로부터 근로소득세 수입도 늘어날 것이다. 이런 것들을 다 고려했을 때 낙관적으로 봤을 때는 국채 발행 없이 초과 세수로 10조 원 안팎의 재원이 마련 가능하다. 그래서 10조 원에서 20조 원 가까이의 추경을 편성하는 게 아니냐는 전망들이 나오고 있습니다. 그런데 보수적으로 볼 경우에는 4조에서 6조 원 정도로 예상이 되고요. 그다음에 지난해 일반 회계 세계잉여금이죠. 쓰고 남은 돈이죠. 그게 약 천억에 불과합니다. 그렇기 때문에 보수적으로 봤을 때는 4조에서 6조 원 사이에 한 5조 원 정도 들어온다고 하면 10조 원의 추경을 발행한다고 하면 적자 국채를 5조 원 이상 발행하는 것은 불가피할 수 있다고 보여집니다.
그리고 무엇보다도 과연 국채를 발행할 상황이 맞느냐는 의구심도 제기되는 상황인데, 정부나 공공기관이 앞다퉈서 올해 경제 성장률을 2% 안팎으로 전망을 하고 있거든요. 그러면 우리나라 잠재성장률하고 비슷한 수준이라서 경기 침체가 아닙니다. 그렇기 때문에 경기 침체가 아닌 상황에서 적자 국채까지 발행해서 추경을 편성해야 되느냐에 대해서는 의구심이 제기되는 상황입니다.
◆ 조태현 : 일단 지표상으로 나오는 여러 가지를 봤을 때는 지금이 추경을 편성해야 될 상황은 아닐 수도 있다는 게 하나가 있고요. 그다음에 역시 아까도 말씀을 드렸는데, 아무리 그래도 1월부터 추경 얘기하는 건 그렇지 않냐. 예전에 문재인 정부 때 경험을 해본 적이 있는데, 그때는 특수성이 있었고요. 이런 시기에 추경 얘기가 나온 경우가 과거에도 많이 있었습니까?
◇ 석병훈 : 그렇게 쉽게 찾아보기는 어렵지 않나. 문재인 정부 때만 해도 코로나19로 인한 경기 침체
◆ 조태현 : 그때는 특수성이 있었어요.
◇ 석병훈 : 네, 특수성이 있었다고 보고 있고요. 그렇지 않은 상황에서 경기 침체라고 볼 수 없는 상황에서 벌써부터 예산이 편성된 지가 얼마 되지도 않았는데, 추경 얘기가 나온다는 것은 제가 봐도 예외적인, 이례적인 상황이라고 보여지고요. 이미 우리가 나랏빚이 빠르게 늘어나고 있는 상황에서 여유 세수가 있다고 하면 이것으로 나랏빚을 갚는 것도 필요하거든요. 여유 세수가 있다고 해서 이걸 다 추경으로 푼다고 하면 물가 상승도 우려가 되고요. 당연히 적자 국채를 발행하게 되면 국채 공급이 늘어나니까 국채 가격이 떨어져서 국고채 금리가 상승을 합니다. 국고채 금리가 상승하면 문제는 회사채 금리도 상승하고, 대출 금리도 상승할 수밖에 없는 것이죠. 이런 부작용도 우려되는 상황이라서 주의가 필요하다 이렇게 생각합니다.
◆ 조태현 : 국채를 발행할 것 같으면 당연히 그거는 국채 가격 하락으로 이어질 것이고, 금리는 반대로 움직이니까 시장 금리는 다 올라갈 것이다. 시장 금리만 올라가는 게 아니라 원달러 환율이라든지 이런 엔화 원화 이쪽에도 영향을 미치지 않습니까?
◇ 석병훈 : 당연히 그렇습니다. 왜냐하면 적자 국채까지 편성을 해서 정부 지출을 늘리면 물가 상승률이 올라가는 건 불가피하는데, 물가 상승률이 올라간다는 것은 원화 가치가 떨어진다는 것을 의미합니다. 그래서 원달러 환율의 추가 상승 압력으로 작용할 수밖에 없고요. 더군다나 일본에서는 다카이치 사나에 총리가 이번에 총선에서 압승을 하면서 사나에노믹스의 가속도가 붙을 가능성이 커졌잖아요.
◆ 조태현 : 사나에노믹스는 통화 완화, 재정 확대
◇ 석병훈 : 확장 재정이죠. 그래서 확장 재정을 하면 엔화가 엔저 현상이 나타날 가능성이 있고 최근에 원화와 엔화 환율의 동조화 현상이 강하기 때문에, 엔저가 가속화되면 원화 환율도 상승할 수밖에 없다. 원달러 환율, 이런 점이 우려가 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 원달러 환율 오늘은 1,458원 정도로 거래가 진행이 되고 있는데요. 1,500원대에 육박했을 때보다는 낮아 보이지만 이것도 결코 낮은 수준은 아니니까요. 상황이 그렇게 녹록하지는 않은 것 같습니다. 말씀하신 것처럼 일본과 우리의 통화 가치가 자꾸 연동되는 모습들이 보여지고 있는데, 이런 사나에노믹스 흐름들이 우리 추경이라든지 우리 경제에 미칠 영향 이런 것들은 어떻게 보세요?
◇ 석병훈 : 일단 대미 수출에 타격이 불가피하지 않나 생각을 합니다. 왜냐하면 일본과 한국은 미국 시장에서 수출 경합도죠. 주요 수출 품목이 가장 많이 겹치는 나라로 알려져 있습니다.
◆ 조태현 : 직접 경쟁자네요.
◇ 석병훈 : 그렇죠. 그런데 최근에 미중 갈등 와중에서 우리나라에서 미국으로의 대미 수출이 점점 늘어나고 있지 않습니까? 그런데 일본이 엔저 사나에노믹스로 확장 재정을 통해서 엔화가 저평가되면 일본의 수출품은 달러 표시 가격이 떨어지니까 가격 경쟁력이 미국 시장에서 높아지죠. 그다음에 사나에노믹스의 핵심은 실제로 재정을 투입하고 이래가지고 제조업을 부활을 노리고 있다. 감세와 재정지출 확대를 통해서 제조업을 부활시키겠다는 거기 때문에, 막대한 보조금을 갖다가 주력 수출 산업에 줄 가능성이 커졌습니다. 그러면 정부로부터의 지원, 거기에 더해서 엔화 저평가로 인한 가격 경쟁력까지 일본 기업이 갖게 되면 우리의 대미 수출은 큰 폭의 타격이 불가피하고, 그다음에 엔화가 저평가되면 원화 저평가도 같이 가속화될 수가 있어서 그러면 수입 물가가 상승될 것으로 우려되지 않습니까? 그러면 한국은행의 기준금리 인하 시점 더 뒤로 미뤄질 수가 있어서 이런 부분도 한국 경제에는 안 좋은 소식이라 보여집니다.
◆ 조태현 : 확실히 경제는 다 하나로 통하는 것 같기는 해요. 신중한 정책이 필요한 때가 아닌가 싶습니다. 지금까지 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 석병훈 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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