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오피스 : 지속적인 수요와 제한된 공급이 이끄는 회복
한국부동산원에 따르면(2025년 4월 24일) 서 원리금균등상환 울은 도심·강남 업무지구의 선호양상이 이어지며 주요 업무지구 내 진입수요가 증가하고 있으며, 경기는 분당·판교지역 IT업체 입주 수요가 꾸준히 증가하며 임대인 우위시장을 이어가고 있다. 이에 따라 주요 업무지구의 임대료 상승률 또한 상승세를 이어가고 있다. 대표적으로 서울 도심 0.47%, 강남 1.07%, 여의도/마포 0.55%, 분당역세권 1.48%의 단기연체 임대료 상승률을 예로 들 수 있다.
공급 측면에서는 제한적인 모습이 예상된다. 부동산자문사인 에스커트리에 따르면, 최근 4년(2021~2024년) 동안 서울 기준 오피스 공급량은 연평균 32만평 수준으로 역사적인 평균치 수준을 보이고 있으나, 향후 3년(2025~2027년) 동안은 연평균 16.6만평으로 평균의 절반 정도에 그칠 것으로 상환방식 전망된다. 2028년부터 도심 중심의 대규모 공급이 예정되어 있지만, 부동산 PF의 잠재위험과 금융 조달 여건의 불확실성으로 인해 실제적인 공급 시기는 유동적일 가능성이 높다.
상가 : 서울을 제외한 전 지역의 침체 지속
한국부동산 광주영세민전세자금대출 원에 따르면(2025년 4월 24일) 상가는 서울의 경우 중심상권으로 유동인구가 집중되며 임대시장 상승세를 이어가고 있으나, 그 외 지방지역은 경기침체와 폐업 증가에 따른 상권침체가 지속되며 임대시장은 하락세를 보이고 있다. 내수 경기침체에 따른 소비 위축으로 상권 내 임차 수요가 크게 줄어들며 임대시장은 하락세를 이어가고 있는 상황이다. 소매판매액지수(경 대구미소금융 상지수)의 변화(’24.12 121.9 ? ’25.2 108.9)가 이를 단적으로 대변해준다.
임대가격지수의 경우 전분기 대비 0.44% 상승한 오피스와 달리, 상가의 경우에는 중대형상가 0.17% 하락, 소규모상가 0.34% 하락, 집합상가 0.22% 하락으로 상가의 유형에 관계없이 모두 하락하여 오피스와 차별화된 양상을 보여주고 있다.
리스크 요인과 정책적 고려사항
국내 상업용 부동산시장의 잠재적인 위험은 부동산 PF 리스크와 금리 변동성으로 요약할 수 있다. 저축은행을 중심으로 PF 연체율이 지속적으로 증가하고 있는데, 2025년 1분기 연체율은 9%로 10년만에 최고 수준을 기록하고 있다. 한편, 한국은행 금융통화위원회는 지난 달 기준금리를 기존 2.75%에서 2.50%로 0.25% 포인트 인하하면서 금리 전망은 하향 안정세 전망이 우세하여 추세적인 금리 환경은 우호적이다. 그러나 한국의 시장금리는 단기적으로 미국 발 시장금리 변동성 확대 여파에서 자유롭지 못할 가능성이 있다.
또한, 한국개발연구원(KDI)은 2025년 5월 2025년 한국경제의 성장률을 잠재성장률을 하회하는 0.8% 수준으로 전망했다. 건설업 부진과 통상여건 악화에 따른 것으로 내수 회복 지연, 고용 악화, 글로벌 무역 불확실성 등 구조적 제약 요인이 지속적으로 존재함을 의미한다.
이에 따라 정부와 민간은 금융시장의 불확실성과 실물경제의 침체를 극복하기 위해 금융시장의 안정화 조치, PF제도 개선, 실물경기 회복 방안 등 경제의 기초 체력을 강화하는 방안을 마련하고 대비해야 하는 상황이다.
‘선별과 전략’의 시장, 섹터의 다변화에 주목할 때
2025년 국내 상업용 부동산시장은 저성장과 불확실성이라는 구조적 제약 속에서 오피스를 중심으로 회복 흐름을 이어가고 있다. 시장참여자들은 ‘안정성’과 ‘가치 창출 가능성’을 기준으로 선별적으로 자산의 투자에 나설 필요가 있으며, 리스크를 최소화하는 전략적 접근이 더욱 중요해졌다.
특히 중장기적으로는 데이터센터, 시니어레지던스, 코리빙 등 ‘뉴 이머징’ 자산에 대한 관심에 주목해야 할 때이다. 국내 상업용 부동산에 대한 투자는 오피스와 상가에 편중된 구조를 벗어나 다원화된 포트폴리오를 구성해야 할 시점이다. 부동산은 주식·채권 대비 안전성이 높은 자산이지만, 지금은 변화 속에서 다양한 기회를 포착할 수 있는 ‘전략적 선구안’이 필요한 때이다.
서광채 부동산학 박사
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